לעבור לתוכן


פיתוח קניונים מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים

אלברטו אלברטו


כדאיות הפעלת חנות בקניון בישראל


המאמר נכתב על ידי אלברט עמית מקבוצת יובלים המתמחה בפיתוח קניונים ומרכזים מסחרים. לתגובות: albert@yuv.co.il.

התפתחותם המואצת של הקניונים בישראל נמצאת בימים אלו בהאטה משמעותית ביותר, נוכח ההיצע העודף של שטחי מסחר בישראל . כיום בישראל למעלה מ- 250 קניונים ומרכזי מסחר ממוצבים. מצבם של חלק ניכר מקניונים אלו אינו שפיר וההיצע הגדול בשטחי המסחר רק הירע את האפשרויות והפוטנציאל הגלום בקבלת שכר דירה גבוה יותר.

כחלק מהליך זה, נשאלת השאלה על כדאיות הפעלת חנות בקניון או מרכז מסחרי ממוצב? האם התנאים המסחרים של בעל חנות ממוצע מצדיקים את כדאיות הפעלת החנות באותו קניון? מהו הפדיון למ"ר הנדרש על מנת להביא את החנות לרווחיות הרצויה? האם יש קשר ישיר בין תועלתיות ורמת השכירות בקניון מסוים לעומת שכר הדירה המתבקש? מהם האינדיקטורים לבדיקת חוסנו של קניון? כיצד מחושב הפדיון למ"ר בקניון? האם יש קורלציה בין מספר המבקרים לפדיון למ"ר ?

כאמור הפרמטר המרכזי לקביעת חוסנו של קניון או מרכז מסחרי ממוצע הינו הפדיון למ"ר. הפדיון למ"ר משקף הלכה ולמעשה את רמת הפעילות האמיתית בקניון. סך הפדיון הממוצע המוערך בישראל עומד כיום על פחות מ- 1700 ₪ למ"ר( נתוני RIS) ברמת חישוב חודשית .

פדיון למ"ר משקף את היחס שבין סך הפדיון החודשי של כלל הדיירים בקניון

( כולל העוגנים שבו ) לבין סך השטחים המסחרים ברוטו ( ברוטו משקף את השטח נטו של החנויות ובתוספת של 10 עד 20 אחוזים נוספים על שטחי ציבור ) . ממשוואה זאת ניתן ללמוד שככל שרמת האכלוס בקניון גבוהה יותר הפדיון למ"ר גבוה יותר, ובעיקר ככל שפדיונות החנויות בקניון האמור גבוהים יותר כך גם הפדיון למ"ר גבוה יותר .

ההבדלים העצומים בין קניון אחד למשנהו נובעים מסיבות שונות , החל ממיקומו של הקניון , וכלה בהתאמה לקונספט ובתמהיל נכון , נגישות , עיצוב , מיצוב וייחודיות . לצערנו גודלה של ישראל יחד עם התפתחותם המואצת והעודפת של קניונים ומרכזים מסחרים שונים בישראל יצרה לא רק רוויה אלא בעיקר רמת מיאוס מסוימת בקרב המבקרים על בסיס – " ראית קניון אחד ראית את כולם " . נכון להיום רמת הבידול בין קניון אחד למשנהו הינה זעירה ושולית . לכן, חידוד מלחמת הנפח מודגשת נכון להיום בעיקר על ערכים מוספים אחרים כגון : פעילות מוגברת בתחום הקד"מ והאירועים תוך נסיון מתמיד להבאת אירועים איכותיים ומגוונים , ונסיון מתמיד להגדיל ערכי הקניה של מבקר ממוצע תוך הגדלת מופעי הביקור שלו בקניון .

לעיתים קרובות חוזרת ונשאלת השאלה כיצד מודדים קניון מוצלח ? שאלה זו מחולקת לשלוש ונגזרת מהשאלה הצלחה בעיני מי ? היזם- בעל הקניון , המבקר או הדייר המפעיל חנות בתוך הקניון. לשאלות אלו מענה נרחב אך אנו ננסה להתמקד בדברים ובעיקר בדייר המפעיל חנות בקניון שהוא בעצם מהווה החוליה המרכזית בקביעת חוסנו של הקניון .

עבור היזם הקניון מהווה נכס מניב המבקש להגדיל ככל שיוכל את גובה שכר הדירה הכולל שמתקבל מפעילות הדיירים ובכך לאורך הזמן מבקש היזם להגדיל התשואה המתקבלת על ידי הגדלת שכר הדירה . הקניונים בישראל כפי שנהוג בכל העולם מבססים את השכירות על פי בסיס מינמום של שכירות ובתוספת של אחוזים מן המחזור על פי שיטת הגבוה משניהם . קרי ככל החנות מצליחה יותר נהנה היזם מתוספת נוספת על שכר הדירה הבסיסי . ישנו בסיס של אינטרס משותף בין היזם ובין בעל חנות לעין שותפות הדדית בנסיון להגדיל את הפדיון למ"ר . אמרה כמו : " לא אכפת לי לשלם אחוזים מן המחזור כי אז אני יודע שאני מרוויח " הינה אמרה רווחת בקרב בעלי רשתות ובעלי חנויות שונים. רמת האחוזים מן המחזור נקבעת על פי הענף המסחרי ונע בדרך כלל בין 2 עד 10 אחוזים מן המחזור . למרות שלאחרונה אף שמנעו בעלי נכסים מסוימים המבקשים לקבוע רף אחיד וגבוה מהממוצע לעיל לכל דייריו.

קניון או פאוור סנטר ?

עם התפתחותם של מרכזים מסחרים אחרים מקניונים ישנו בלבול לא רק בנושא ההגדרה המהותית של ההבדלים בין קניון לפאוור סנטר לדגמא . חלק מהסיבות לפתיחתם של מרכזי הסחר האחרים כדוגמת פאוור סנטר וסטריפ מול נובעים מראייה של היזמים בחסכון בעליות הבניה ( הבדל היכול להגיע לפער של 2000 $ למ"ר ואף יותר בין בניית קניון לבין בנייתו של מרכז מסחרי פתוח ) שבשורה התחתונה יכול להביא לגמישות גדולה ביותר ברמת השכירות המתבקשת במקומות אלו יחסית לקניון מוביל . המחיר הממוצע לפאוור סנטר או סטריפ מול יכול לנוע בין 15 $ למ"ר עד 22 $ למ"ר ובהשוואה לקניון ממוצע שיכול לנוע בין 30 $ ועד 150 $ למ"ר . בדרך כלל באתרים כפאוור סנטר שטחי המושכרים גדולים יותר ובמנימום לא פחותים מ- 150 מ"ר, כך שבסך הכל יכול להיווצר איזון מסוים בין ההשוואה ברמת השכירות המשולמת בשטח חנות קטנה בקניון לעומת רמת השכירות המשולמת בפאוור סנטר על שטח חנות גדולה יותר .

שכר דירה בקניונים ?

שכר הדירה הנגבה בקניונים הינו נתון קבוע של שכר דירה בסיסי הנקבע מראש או נגזרת של אחוז מסוים מהפדיון של השוכר . כמובן שככל שהקניון מצליח יותר כך גם שכר הדירה גבוה יותר . שוכר המבקש לפתוח חנות בקניון מסוים , יבדוק את צפי הפדיון שיוכל להצדיק

את עלויות הנובעות מהפעלת חנות בקניון זה . מרכיב מרכזי והמשמעותי ביותר בהוצאות הקבועות בתחום הקמעונאי הינו שכר הדירה ודמי הניהול ( השני מרכיב שכר העבודה ) . כך שנקודת האיזון להפעלת חנות בקניון הינה הקריטית ביותר להפעלתה הריווחית ונוחה של החנות בקניון . כך שככל שהפדיון יהיה גבוה יותר נקודת האיזון תרד או לחילופין ככל שכר הדירה נמוך יותר נקודת האיזון תהיה נמוכה יותר .ומכאן גם רמת הסיכון של הדייר נמוכה יותר.

למשקל שכר הדירה יש להוסיף את נושא דמי הניהול . רבים נוטים להפריד את שני מרכיבים אלו , אך מבחינתו של הקמעונאי הממוצע, שכר הדירה ודמי הניהול מבחינת עלות הוצאה אחד הם. טווח דמי הניהול המשולמים כיום בקניונים ומרכזים מסחרים יכול נוע מ- 5 $ למרכזים פתוחים ועד 17 $ למ"ר בקניונים ממוצבים וסגורים .

מרכיב מרכזי נוסף בהפעלת חנות הינו שכר העבודה , המהווה ההוצאה התפעולית הגבוהה ביותר. לדוגמא על מנת להפעיל חנות אופנה בגודל של כ- 100 מ"ר ובהנחה שמדובר בקניון מצליח , יש להעסיק שנים עד שלושה עובדים במשמרת , עלות מעסיק לעובדת עומדת על כ- 6000 ₪ במכפלה ל 3 עובדים עלות שכר העבודה הכוללת מגיע לערכים של כ- 18,000 ₪ המהווים אחוז מהותי מסך ההוצאה התפעולית של החנות .

תמהיל של קניון מורכב מענפי קמעונאות שונים . לכל ענף קמעונאי אחוזי המרווחים הקשורים באופי הענף עצמו. לצורך הדוגמא ניקח שני ענפים שונים המוצגים בכל קניון ממוצע – האופנה והפארם. ענף האופנה עובד על אחוז רווח גולמי של כ- 50 אחוז ( כ- 35 במקרה של זכיין ) , ומופע החנויות שלו בגדלים קטנים בהשוואה לחנות פארם , ואף כמות העובדים קטנה יותר בהשוואה לחנות הפארם. מנתוני השוואה אלו עולה העובדה שחנות פארם איננה יכולה לשלם אותם אחוזים מן המחזור שמשלמת חנות האופנה .

 

חנות פרטית לעומת רשת חנויות :

תמהיל החנויות בקניון מורכב כאמור מענפי מסחר שונים כדוגמת – אופנה , הנעלה , פארם , אופטיקה , טיפוח לגוף , תכשיטים ועוד. רוב הדיירים בקניונים המובילים בישראל הינם מקרב רשתות ארציות . על אף ניסיונם וחוסנם של הרשתות הגדולות, לעיתים קרובות פעילותם של רשתות אלו בחלק מהקניונים הינה הפסדית. חלקם יכולים להרשות לעצמם חנות הפסדית ולו בלבד שהמותג יוצג במלוא הדרו במיקום זה וכחלק מאסטרטגיה והתפתחות כללית של הרשת .

לעומת הרשתות הארציות , לחנות פרטית אין הפריבילגיה להכנס להרפתקה שכזו. לחנות פרטית אין כל ענין בהפעלת חנות בקניון אלא בעשיית רווח ישיר ומידי החל מהיום הראשון של הפעלת החנות במקום. חסכון בעלויות בהפעלת חנות פרטית מופיע בחסכון בעלויות עובדים ובעיקר בו החנות מופעלת על ידי בעל החנות עצמה ובני משפחתו הקרובה .

החזר השקעה :

הקמת חנות בקניון כרוכה בהשקעה גדולה . אחד מתנאי ההסכם הבסיסיים בחתימת הסכם חוזה שכירות הוא המפרט הטכני על ידי היזם. לבעל הקניון אינטרס מובהק למסירת החנות במינמום תשתיות ורמת גמר בסיסית . זאת על מנת שיוכל להגיע להחזר השקעה

טוב יותר . מנגד השוכר מעונין לקבל מפרט מלא ככל האפשר על מנת להקטין את רמת הסיכון ולהתחיל ביצירת רווחים במועד הקצר ביותר.

לאור הסטנדרטים הגבוהים בתחום הקמעונאות ישנה חשיבות רבה לרמת העיצוב של החנות בקניון זאת על מנת לבדל וליצור רמת אטרקטיביות גבוהה יותר למבקר בחנות. סך ההוצאה בגין עיצוב ובניית חנות בקניון יכול לנוע בין 500 $ למ"ר ועד 3000 $ ואף יותר למ"ר . כמובן שככל שההשקעה בחנות גבוהה יותר תקופת החזר ההשקעה רחוקה יותר .

דמי פינוי

בקניונים מובילים בישראל כדוגמת – איילון , רמת אביב , מול הים באילת , הקריון , שבעת הכוכבים , קניון ערים בכפר סבא ועוד , ישנה בדרך כלל רשימת ממתינים לפתיחת חנות בקניון . בדרך כלל עם יציאתו של דייר מסוים משולמים דמי פינוי על ידי הדייר החדש לטובת הדייר הקודם . תשלום זה בדרך כלל מהווה פיצוי על ההשקעות ( אולי גם הפסדים ) שהצטברו לדייר הקודם בהפעלת החנות . סכום דמי הפינוי תלוי בפרמטרים רבים אך יכול אף להגיע לסכומים גבוהים ביותר של כ- 200 אלף דולר ואף יותר .

העתיד טומן בחובו התבהרות רמות השכירות בקניונים השונים , תוך מיצוב רמות השכירות למדרגות מסודרות המשקפות הלכה למעשה את פעילות הקניון על בסיס פדיון למ"ר ובכך להביא לסדר מסוים בכדאיות הפעלת חנות קמעונאית בקניון זה או אחר .