לעבור לתוכן


פיתוח קניונים מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים

אלברטו אלברטו


משקיעי נדלן במתחמי מסחר


יש הבדלים מהותיים בהשקעה בנד"ן מסחרי. לעיתים נדמה כי כמו שחלומו של כל אדם שני ( ואולי יותר ) הוא לפתוח בית קפה. בשנים האחרונות התפתחה נטייה אופנתית של הרבה יזמי נדלן לרכישת או להשקיע בפיתוח מרכז מסחרי. בשני המקרים מרביתם של החולמים נשארים בגדר חלום ואלו שמימשו זאת בדרך כלל סובלים ממפח נפש לא קטן.
אני פוגש לעיתים יזמי נדלן שעשו הון גדול מאד בעסקי נדלן ולעיתים גם בעסקים אחרים המנסים או שואפים לפתח מרכזי מסחר, ובעוד שאין בידם לא הידע, הניסיון ובעיקר ההבנה כי נדלן מסחרי ממוצב ( בו כל הנכס בשליטה ובזהות ברורה ), איננו מתאפיין ומתנהג כנדל"ן למגורים, משרדים או ענפי לוגיסטיקה למיניהם.
פיתוח או הפעלת מרכז מסחרי איננו נדלן רגיל ! מרכיבי ההשפעה החיצונית על נדלן מסחרי הינם רבים ובעיקר משתנים ודינמיים. מצב השוק, ובקניונים המושתתים על ענפי הקמעונאות ועל אפיוני צריכה אינו מאפשר עבודה שבלונית בה תמחור ובדיקות כדאיות הן נגזרות של דוחות אקסל ולא מראייה של מצב השטח, הזהות, הקונספט, מאפייני הצריכה, התחרות הממשית ועוד.
נדלן מסחרי ( קניונים, מרכזים מסחריים ) מתבסס בעיקר על קמעונאות ומאפייני צריכה, ומכיוון שאלו דינמיים ומשתנים בשוק קטן כבישראל ובעל מאפייני צריכה המשתנים בקצב גובר והולך ( ובין השאר הרכישות האינטרנטיות ), אזי רמת הסיכון בכניסה לפיתוח והשקעה במרכז מסחרי, גדולה יותר מנדל"ן מסחרי, למרות שעל פניו ( ולעיתים בצדק ) רמת התשואה שיכולה להתקבל מפיתוח של מרכז מסחרי גדולה יותר ממגזרי נדלן אחרים.
אני מוצא כי חלק גדול ממשקיעים מבססים את הנחות העבודה הכלכליות שלהם לפיתוח מרכזי מסחר באופן שגוי ובדרך כלל מבססים את הנחות היסוד שלהם בעלויות קרקע ובניה כבסיס, טרם יבדקו בראשית האם כלל יש היתכנות לפיתוח מרכז מסחרי על פי ההכנסה הצפויה משכירות.
חשיבות לא פחותה הינה בדיקות מקיפות לא רק של עלויות אלא גם ובעיקר בחינה מעמיקה של : זהות וקונספט מוגדרים, השלכת הקונספט המתכונן לסביבה, התאמה לקהל היעד, הגדרת איפיון הדיירים ויציבותם, בדיקה מקדמית עם רשתות ומותגים לנכונותם לכניסה לפרויקט באם בכלל, בדיקת רוויה בשטחים מסחרים בסביבה, הבנה מעמיקה על הוצאות תפעול וניהול הפרויקט עם הקמתו ועוד, וכל זאת על מנת לוודא לא רק תשואה סבירה להשקעה אלא בעיקר יציבות ארוכת טווח.
מנעד גדול של סוגי משקיעים מצויים בשוק בין עם יזמי נדלן פרטיים לבין גופים מוסדיים וציבורים גדולים, המנסים לצקת תכני פעילות בתחום שלא בהכרח מוכר ונהיר להם. ( אין דין הבנה בתחומי שוק הון להבנה מעמיקה בתחום צרכנות ) . חלקם אף עם עבר וניסיון מוצלח. אני מוצא לעיתים כי משקיעים הון גדול ( ולעיתים על בסיס : OPM ) בהשקעות לא מוצלחות או כאלו שיתבררו כלא מוצלחות בעתיד לבוא.
מסחר הינו ענין אטרקטיבי לכל הדעות. מה רע שיהיה בבעלותך מתחם המכיל בתי קפה, חנויות אופנה ועוד מאשר בנין משרדים או מתחם מחסנים בקצה ישוב מרוחק ?!
אך עדיין השקעה במתחם מסחרי שונה באופן מהותי וכמו כל השקעה עסקית אחרת ובעידן חדש רווי תחרות ומשתנה, חשוב ניסיון מהותי או לפחות בדיקה מעמיקה יותר.