לעבור לתוכן


פיתוח קניונים מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים

אלברטו אלברטו


עוד קניון אחד וגמרנו... !


המאמר פרי עטו של אלברט עמית בעלי קבוצת יובלים המתמחה בפיתוח קניונים, מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים. לתגובות :albert@yuv.co.il

שאלתי לאחרונה את וטרינר הכלבה שלי, האם הקולר נגד פשפשים טוב? ענה הווטרינר: טוב מאד, למי שמוכר אותו. בהמשלה נשאלת השאלה האם המשך רצף פתיחתם של קניונים נוספים בישראל  טוב ולמי באם בכלל?  האם יש המשך הצדקה להשקעות גדולות כל כך בקניוני ראווה שונים הנפתחים חדשות לבקרים ברחבי ישראל? את מי זה משרת?  האם אכן יש הצדקה כלכלית לכך? מה מרגיש מבקר ממוצע? מה יחסם של הרשתות הקמעונאיות ביחס לענין זה ? ומה העתיד צפוי לטמון בתוכו לקניונים אלו?

נכון להיום, נכנסת לקניון אחד ראית את כולם ! כולם זהים ובעלי כמעט אותו תוכן ותמהיל !

קניון כפר סבא הירוקה, קניון אושילנד בכפר סבא ובימים הקרובים עתיד להפתח קניון האופנה גינדי תל אביב אלו רק חלק מהקניונים שנפתחו ועתידים להפתח שבעיני המקצועיות מיותרים לחלוטין.

גם במידה ולא מיותרים יכלו להתקיים בצורה וקונספט שונה לגמרי. לעיתים קרובות משתהה אני נוכח צבר החלטות לא הגיוניות של יזמים מוצלחים ( בדרך כלל לא באפיק הנדלני המסחרי ) הנכנסים להשקעות גדולות ( שלא לומר ענקיות ) בפיתוח של קניון. זאת ללא בדיקה והבנה בסיסית  בתחום.

הסתובבות כדוגמה בקניון אושילנד בכפר סבא, מעלה תהיות גדולות על כיצד ( בהשקעות  כמעט מאות מיליוני שקלים ) פיתוח של  קניון האמור לשלב מרכז בידור ייחודי לילדים ולמבוגרים בשילוב מערך חנויות המתבסס על הסעדה, מזון מהיר וחנויות אחרות אמור להצליח לכשתנאי הבסיס שלו שגויים ולא נכונים ?

בביקור במקום נגלה לעיניך תחושה גדולה לא רק של החמצה, אלה בעיקר כיצד העזו לבנות פרויקט עם כל כך הרבה טעויות מהותיות ? החל מהענין הבסיסי ביותר שבמרחק של פחות מחצי ק"מ נמצא  מתחם מסחרי ענק המשלב קניון מן הגדולים בארץ, קומפלקס בידורי נוסף, ומאות חנויות ועסקים שונים שמהווים יחד רוויה גדולה מאד לאזור. אינני עוד מוסיף כי במרחב הקרוב הכולל גם את העיר כפר סבא וגם את  הוד השרון ישנם עוד עשרות מוקדי מסחר שונים ומגוונים.

מילא לבנות קניון אבל היכן שיקול הדעת בהיבטי תכנון בסיסים, תכנון קונספט באופן מעמיק יותר      ( לא די בהכרזת קניון לבילוי,  כקונספט ), הנדסת אנוש, חשיבה מקדמית על עלויות תפעול             ( להערכתי בקניון זה עומדת על מאות אלפי שקלים בחודש ), תכנון זרימה מיטבי, גודל הקניון בכלל, יחס שטחי המסחר ביחס לשטחים ציבורים ועוד נקודות רבות השמות את כלל הפרויקט בסימן שאלה גדול מאד לגבי עתידו. ואמנם אפשר כבר להבחין כי כבר כעת חלק גדול מאד מהחנויות במצב לא מזהיר.

אותם שאלות ניתן ואפשר להוסיף גם על קניון כפר סבא הירוקה. הכיצד בונים פרויקט בסדר גודל שכזה כשבטווח קצר ממנו קניון מו הגדולים בישראל ( רננים )  ובטווח לא רחוק ממנו עוד מספר קניונים נוספים בכפר סבא עצמה. וגם אם בונים מאין מביאים את התפיסה הכל כך מורכבת של בנייה שכזאת ? ( קומות מפותלות , גדול מדי, מעברים לא ברורים בין הקומות , חלקו פתוח, חלקו מקורה)

יכולנו להוסיף עוד דוגמאות לרוב, אך נשאלת השאלה אכן למי זה מועיל ?

אתחיל דווקא מהרשתות הקמעונאיות עצמם. לי ברור נכון להיום שמרביתם עייפו מפתיחתם של פרויקטים חדשים. כניסתם לפרויקטים אלו בדרך כלל מלווה בהשקעות גדולות מצד יזם הקניון עבורם ובמתן תנאי שכירות מועדפים כשבמצב כזה אין לרשת כל סיכון גדול, למעט העובדה כי הרשתות עצמם כבר נמצאות במצב של קניבליזציה גדולה. ברוב המקרים גם רמת הפדיון למ"ר באותם קניונים איננה מלבבת ועומדת ברוב המקרים בממוצע הכללי של הפדיון הארצי וזה עוד במקרה הטוב !

והלקוחות ? הם אדישים משהו.  להם יש עוד נקודה בה יוכלו לצרוך ענין מאד מסוים, בה יוכלו להסתובב מעט, להגיע לחנות או עיסוק מסוים בלבד, או מקסימום ליהנות מפעילות חינם לילדים. בוודאי רק שכמות הצריכה ( קניות ) מבחינתם תהיה קטנה עד אפסית במיקומים אלו .

ומה על היזם הבונה ? זה מתחיל בדרך כלל עם חלום על לבנות קניון. בדרך כלל יזמים אלו אינם באים מתחום התמחות של פיתוח והפעלה של קניונים ( קבלני דירות , יזמים בתחומים אחרים שאינם נדלן ), ונשאבים באופן לא ברור ולא הגיוני להרפתקה שלא היו מעיזים לעשות בתחום התמחותם. אני משוכנע כי חלקם מצטערים על כניסתם להשקעה שכזאת. רק הפלא ופלא משהו לא ברור קורה ובדרך כלל גם ללא בסיס כלכלי, מצליחים מרבית יזמים אלו עם הזמן כן לשרוד בתפעול הקניון וזאת בעיקר על סמך, רזרבות כספים שיש באמתחתם מפעילויות עסקיות אחרות, או לחילופין מכירת הקניון בבוא העת לגורם מוסדי כזה או אחר. ומשם הגלגל ( בועה ) ממשיך להתגלגל ....