לעבור לתוכן


פיתוח קניונים מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים

אלברטו אלברטו


עקרונות שיטת הניהול של יובלים זה צריך להיות תחת ניהול


רקע יובלים

ליובלים ניסיון רב בניהול קניונים ומרכזים מסחריים מסוגים וגדלים שונים, החל מפרויקטים חדשים הכוללים מערכות חדשות וחדישות ודיירים ברמה גבוהה ואיכותית ועד לפרויקטים ישנים ופחות מוצלחים. ניסיוננו הרב הינו פרי עבודה מוצלחת בעשרות פרויקטים בישראל ובעולם ברמות תפעול מורכבות שבמריבתם מרכיב ההשבחה הינו מוכח ומוצלח .

ניסיונה הרב והמגוון של יובלים בניהול פרויקטים מסוגים שונים ברמות קושי שונות ומגוונות הופכים אותה לאחת מחברות הניהול המובילות בישראל.

צוות הניהול בחברה הינו מן הצוותים המובילים בישראל בתחום ניהול הקניונים ומרכזי המסחר וצבור בידו ניסיון וידי רב המאגד: ניסיון תפעולי רב, הבנה קמעונאית מעמיקה, ניסיון מוכח בניהול תקציבים דינמיים ( ולא שבלונים ) ראיה רב מערכתית מוכחת, יכולת משפטית מן המובילות בישראל כל אלו ויותר משמשים אותנו במעורבות מלאה בפיתוח טוב ויציב של מרכזי מסחר וקומפלקסים מעורבים.

שילוב הניסיון הרב של החברה והתמחותה ובשילוב של תרבות עסקית אחרת מבטיחה רציפות בניהול מקצועי אורך טווח לרווחת יזמי הפרויקט ובמתן שקט נפשי .

שיטת ניהול הפרויקטים

החברה איננה מאמינה בקבלת פרויקטים לניהול בשיטת הסרט הנע, ולכן גם לא לוקחת כל פרויקט שצץ על מנת להגדיל את "צבר" הפרויקטים שבידה כאחד מתוך רשימה והשמת מנהל ובשליטה על הפרויקט באם בכלל בשיטת השלט הרחוק.

אנו מעורבים בניהול הפרויקטים שלנו ברמה המעשית. האחריות וניהול הפרויקט ומנהליו נעשת באופן ישיר וצמוד על ידי צוות הניהול הבכיר של החברה מתוך הכרה להבאת ניהול איכותי, מוקפד ובעיקר מעשי .

אנו גם מאמינים שאסור לנהל פרויקטים על בסיס של "עלות +" לחברת הניהול.

שיטה זו של ניהול מעמידה את חברת הניהול במצב של ניגוד אינטרסים מול היזם ובסופו של יום פוגעת בפרויקט עצמו וביזם. ניגוד האינטרסים של שיטה זו עובר לאורך כל פעולות הניהול של חברת הניהול, החל מרמת המנהל המקומי הממונה על ידי חברת הניהול ועד לשמירה על רמת הוצאות נמוכה עד כמה שניתן. בהתאם לאמונתה זו אנו מסכמים על סכום אחיד וקבוע כדמי ניהול לניהול כל פרויקט, כאשר כל יתר ההוצאות נקבעות במשותף ביננו ובין חברת הניהול של היזם.

מנהל הפרויקט

אחד המרכיבים החשובים ביותר בניהול פרויקט ייחודי כשלכם הוא מינוי מנהל איכותי בעל ניסיון בתחום. ליובלים ניסיון עשיר ומוצלח במינוי מנהלי קניונים ומרכזים מסחריים. מרבית המנהלים שצמחו בקבוצת יובלים מנהלים כיום בהצלחה קניונים גדולים ומורכבים בישראל, לרבות מרכזים של קבוצות הקניונים הגדולות. אנו כמובן משתפים באופן מלא את הבעלים בהליך מינוי המנהל ומאפשרת לבעלים במידת הצורך לדרוש את החלפת המנהל במנהל אחר.

צוות ניהול הפרויקט

אנו מאמינים כי כל צוות הניהול חייב להיות מועסק על ידי חברת הניהול בפרויקט עצמו וכי אין כל יתרון לניהול או העזרות ב"פונקציות מטה" למינהם. על פי ניסיוננו צוות הניהול המקומי של פרויקט בגודל ובהיקף האמור צריך לכלול את הפונקציות הבאות במטה חברת הניהול המקומית:

מניסיוננו יש עדיפות מוחלטת לניהול הפרויקט במסגרת המקומית, דבר שמאפשר שליטה מוחלטת על הנעשה בו על ידי הבעלים וגורר שקיפות מלאה. כל עובדי הפרויקט יעסקו אך ורק בניהול הפרויקט וקידומו ולא יטפלו בנושאים אחרים. חברת הניהול תיעזר בגורמים חיצוניים לטיפולים אחרים שוטפים .

 

תכנון מוקדם

אנו מאמינים כי ניהול נכון של פרויקט מתחיל בשלבי התכנון של הפרויקט. מכיוון. לנו ניסיון רב ועשיר בסיוע ומתן הגדרות למתכננים וליועצים בכל הנוגע והכרוך בתכנון הפרויקט ומערכותיו, החל מהמערכות הטכניות המורכבות ועד לבחירת האביזרים והאמצעים המתאימים בחדרי השירותים. גם בכל הנוגע לצדדים המשפטיים הנוגעים לניהול הפרויקט, מוצע לשים לב כבר בשלבי החתימה על חוזים, במיוחד כאשר הפרויקט משלב הן מסחר והן משרדים .

פנייה ללקוחות

( הדברים מופנים ליזמי נדלן בתחום המרכזים המסחריים מקרב לקוחות קבוצת יובלים )

שלום וברכה ,

לנוכח מצב אי הוודאות השורר במשק ולפחות בתחום הקמעונאות וקניונים והמרכזים המסחרי, חשוב היה לנו להביא בפניכם מספר נושאים לעיונכם .

להערכתנו ועל פי מספר לא מבוטל של אינדקציות ברמת השוק הכולל ונתונים הנאגרים בקבוצתינו מערכת הקמעונאות בישראל ובעקבותיה מערך שטחי המסחר נמצא בהאטה מדורגת שהחלה כבר בינואר 2012 .

אנו עדים למספר תופעות המשפיעות באופן מהותי על התקדמות פיתוח ושיווק מרכזים מסחריים הנמצאים בהקמה .

הסיבות להאטה ולשינוי הינן רבות ואמנה רק כמה מהם :

* רוויה מהותיים בשטחי המסחר

* ירידה בפדיונות של חלק מרשתות הקמעונאיות ובעיקר רשתות אופנה

* מלחמת העולם בתחום הסופרמרקטים היוצרת מצב של יותר מדי מאותו דבר

* כניסת רשתות בינלאומיות זולות המוחקות או מחלישות רשתות אופנה ישראליות אופנתיות

* הרשתות הקמעונאיות נמצאות ברוויה מבחינת פיתוח ואינם ששות לפתוח חנויות נוספות גם במידה והתנאים המסחריים מצוינים

* מרווחי הרווח שלה רשתות נשחקות בעיקר נוכח גידול בעלויות תפעול חנויות

* המחאה החברתית יוצרת להערכתנו שינוי ( איטי אמנם ) בדפוסי הצריכה בישראל שעיקרם ...לא קונה לא צריך, בודק לפני שקונה .. התוצאה קיטון ברכישה .

 

שינויים אלו להערכתנו פוגעים באופן מהותי בקצב ובאיכות פיתוח ובניית המרכזים המסחריים במיוחד הקטנים והפריפריאליים למיניהם שאינם נמנים עם רשתות הקניונים הגדולים ( אבל בפירוש גם הם חווים באופן ניכר את הבעיות וניתן לראות בחלק גדול מהקניונים של הקבוצות הגדולות יותר ויותר חנויות ריקות !!!

הלכה ולמעשה אנו ממליצים דווקא בתקופה זאת להשתדל ליישם את ההמלצות הבאות ( וכל פרויקט לגופו של פרויקט בהתאם למיצובו, מיקומו ובאיזה מצב נמצא :

* להמשיך בהליך הפיתוח באופן מלא ורגיל למרות התקופה – וכמו כל ענין בכל עסק חשוב להראות לדיירים הפוטנציאלים עקביות בפיתוח.

* להשתית יותר ויותר את האכלוס על דיירים פרטיים או רשתות אזוריות איכותיות

* להקפיד הקפדה גדולה יותר על תכנון נאות של הפרויקט ודווקא בתקופה זו .

* להשקיע הרבה יותר בעזרי שיווק יצירתיים ומתקדמים ולאפשר לאנשי השיווק לעבוד עם כלים מתקדמים.

* להשקיע ביחסי ציבור אחרים מהרגיל – כנס דיירים לדוגמא

* להיות יצירתיים בתנאים מסחריים לדיירים המכונים לפתוח חנות בפרויקט שלכם.

* לדאוג דווקא בתקופה זו לסינון איכותי יותר של הדיירים ומתוך ראיה לטווח רחוק ליציבות התשואה המתקבלת

* לשקול ( וסליחה על העזה ) דווקא בעתות אלו שותפויות שונות למזער סיכונים ולהקל על הליך הפיתוח

אלו עיקרי הדברים , אדגיש שוב כי הדברים מובאים כשירות ללקוחותינו ושותפינו ואיש איש ייקח מהדברים את המתאים לוב אם בכלל .

לרשותכם בתודה,

אלברט עמית