לעבור לתוכן


פיתוח קניונים מרכזים מסחרים ומיזמים קמעונאיים

אלברטו אלברטו


פורסם - יוני 2011


המאמר פרי עטו של אלברט עמית – מבעלי קבוצת יובלים המתמחה בפיתוח קניונים , מרכזים מסחריים ומיזמים קמעונאים לתגובות albert@yuv.co.il

אין זה ממנהגי ואופיי לחזות ובודאי שלא לנבא נבואות זעם של חורבן וטלטלות אחרות , ואולי הפתיח עצמו דרמתי מספיק להבין את המסר העיקרי של תוכן מאמר זה על מנת שיבינו קוראי העיתון ובכלל זה פרנסי ענף הקניונים והקמעונאות בישראל ויחלו אולי בצעדים קטנים לבנות כאן ענף בריא ויציב יותר ,ומבעוד מועד לדרמה גדולה העלולה לבוא לפתחינו בכל עת .

ענף הקניונים ( ובכלל זה רשתות הקמעונאות בו ) בישראל להערכתי נמצא בנקודת שיא ובכיוון של נסיגה שעלולה לטלטל את פרנסיו באופן מהותי ולהערכתי אף יוכל לגרום לסחף גדול ברמת הנזקים שיחולל .

עם התמורות המהותיות שקרו וקורים בענף זה במהלך העשור האחרון ובכלל זה , כניסה מסיבית של רשתות בינלאומיות בעלות נפח שטחי מסחר גדולים, גידול בלתי הגיוני בעליל של שטחי מסחר למיניהם בכל ישראל, גידול ( גם במידה ובמנות קטנות ) של שכר הדירה בקניונים ובמרכזי המסחר, קניבליזציה של מגוון תחומי מסחר זהים למינהם, גידול בהוצאות ההפעלה האחרות של הרשתות הקמעונאיות , עלויות יצור גבוהות יותר ( כך לדוגמא עליה במחירי הכותנה בשנה האחרונה ) ועוד, קיים החשש המשמעותי כי ( ובתקווה שכולנו נתבדה ) כי קריסה גדולה של מערכות קמעונאיות מהותיות בישראל יוכלו לגרום לתגובת שרשרת של היחלשות מרכזי מסחר למינהם.

הוסיפו לכך עוד , כי להערכתי ( שאיננה מלומדת ואין אני מתיימר להיות כלכלן ) שמצב מעמד הביניים המהוה את השלד המרכזי בצריכה בכלל ובמיוחד במוצרים שאינם מזון ( NON FOOD ) ועם צמיחת גל המחאה החברתית הפוקד אותנו בימים אלו , ותקבלו ענף ושוק קמנעואי \ קניוני בלתי יציב בעליל .

הלכה ולמעשה על מנת שמאמר זה יהווה מנוף מהותי לכל הנוגעים בדבר בשוק הקניונים והרשתות הקמעונאיות בישראל יש לעשות מצד כולם מעשה, ויפה שעה אחת קודם.

לא יתכן ועל כך אני חוזר כבר כמה וכמה פעמים בשנים האחרונות , כי שכר הדירה של חנות ממוצעת בקניון בו הפדיון למ"ר עומד על כ 1500 ש"ח למ"ר, שרשת אפנה שאיננה מהבכירות בענף תשלם שכר דירה ובתוספת דמי ניהול הגבוהים מ 10 אחוז ממחזורה של אותה חנות . וזאת ועוד מבלי להוסיף את דמי הניהול. הרי כולם יודעים ובוחרים לשמור על מערכת יחסים תקינה עם הקניון מחשש שיבולע להם , ולשלם את המחיר המבוקש.

מתבקש שינוי בתפיסה הכוללת וגם במידה והוא מדורג ובמיוחד מצד בעלי הקניונים להגיע להבנה כי הרשתות הינם שותפות משמעותיות בקידום ריווחיות והצלחת הקניון וכשהגישה

של שותפות , והבנה לצרכיו של הדייר מהותיים ובמיוחד להתחשבות במרכיב שכר הדירה ודמי הניהול שהם ההוצאה הגבוהה ביותר בהוצאות הקבועות של כל קמעונאי .

נושא פיתוח השטחים המסחרים המיותרים בישראל להערכתי הופך לאקוטי. אין אני רוצה להשתמש במילים גבוהות כגון בועה , אך הלכה ולמעשה יש בישראל עודף שטחי מסחר .

לא יתכן שלפרקים בכירים למינהם בענף זה המתיימרים להיות נר לדגל המקצועי של הבנה של שוק זה , ימשיכו להמליץ כי בישראל יש עוד מקום לבניית מרכזים מסחרים נוספים ושאין בהקמתם שום תכלית ותמורה.

אין טעם בבנייתם של פרויקטים שונים שמראש אין בהם צורך, כמה עוד אפשר לומר שבעידן של התמחויויות קצב לא פותח בוטיק מעצבי אופנה ? ודי ברימזא להבין כמה יזמים שאינם בתחום הקניונים בונים קניונים גדולים וקטנים כאחד. יתרה מכך , בהיותך יזם נדלן אין זה אומר כי הבנתך בתחום פיתוח הקניונים גדולה ובמקרים רבים כפי שאני נוכח מעת לעת הינה מזערית . מנגד לראיה החברות המובילות והממוקדות בתחום הקניונים הם גם המצליחות שבהם – כקבוצת G , קבוצת קניוני ישראל , קבוצת עזריאלי , מליסרון ועוד.

אמנם הצלחתם של אלו בהתמקדותם, הינה עובדה , אך מנגד גם רשתות קניונים אלו חייבות בחשיבה לטווח רחוק ביחס שלהם לשוכריהם. האבסורד הוא שיש כאן בחלק מהקניונים בישראל מצב לא בריא במיוחד בו מכירתם של קניונים בודדים או קבוצות יוצר לחץ ( או התחייבות ) אצל הקונה להביא תשואה הולמת כנגד השקעתו בקניון . הדרך כמובן להבאת התשואה המתבקשת הינה הגדלת שכר הדירה או לפחות השארתה גבוהה, ענין המכביד באופן בלעדי על הדייר – קמעונאי .

קצב פתיחתם של מרכזים מסחריים מיותרים ( וכן מנגד, נותרו בעוד כמה מקומות פוטנציאל לבניית מרכז מסחרי באפיון מאד מוגדר ) גדול ואף לעיתים יכול לעורר סימני שאלה על אופן קבלת ההחלטות בחברות יזמיות כאלו או אחרות גדולות וקטנות כאחד, מקצועיות בתחום זה או אחר, ענין היוצר כבר כעת חללים מסחריים של תמהיל אבסורדי של דיירים לא רלוונטים ולא מתאימים וכשחלקם של החנויות אף עומד שומם .

גם לרשתות הקמעונאיות ( ובמיוחד לרשתות הקטנות והבינוניות ) הגיעה השעה להגיד שנו את אופן הפיתוח . הרי ממילא מאסתם והתעייפתם מבליל המרכזים המסחרים המוצעים לכם חדשות לבקרים, עד מתי תפתחו חנויות ברדיוס קטן מ 2 ק"מ זה מזה ? עד מתי תענו לגזילה, לעיתים לאור יום, לתשלום שכר דירה שבתוספת דמי הניהול ( שלעיתים משרתת מערכת ניהול שמנה ובלתי הגיונית ) ,שיכולה לעמוד אף עד שליש מסך המחזור הממוצע שלכם !? הורדת דמי הניהול מחויבת גם הינה ובהקדם ( הרי בסופו של דבר מבחינת הדייר אין הבדל בין תשלום שכר דירה או דמי ניהול ) – שניהם יחד יוצאים מכיסו .

על הקניונים להתחיל לחשוב בצניעות על תפיסה מחודשת בניהול הקניונים ובין השאר ולא רק : שינוי שיטת התגמול למנהל הקניון , צמצום הוצאות עודפות הקשורות בחברת ניהול שמנה , צמצום מנגנונים היכולים להיות משותפים לכמה קניונים יחד , חשיבה מעמיקה יותר בהוצאות פרסום וקידום מכירות מיותרות , שיפור קידום מכירות לתפיסה של העלאת הפדיון הלכה ולמעשה ולא לגימיקים והכרזות ריקות מתוכן . טיפול מעמיק יותר בחווית הקנייה בקניון , שדרוג והשקעה בקניונים עצמם לעניני בלאי ועיצוב מחודש ( ובמיוחד לקניונים המוזנחים והישנים שבינהם ) , ועוד.

הרוויזיה הנדרשת גם בקרב התנהלות הרשתות מחויבת להיות עמוקה . לא עוד פתיחה בסיטונאות של חנויות , פשוט ללמוד לומר לא ! להניח תוכנית פיתוח הגיונית לרשת , לא להסחף אחרי הבליל הבלתי הגיוני של שטחי מסחר מיותרים. יכולתי לתת כאן עוד רשימה ארוכה של המלצות אך עיקרם: פעלו בהגיון ולא בסחף של כולם , בדלו עצמכם , מצאו נישות , הביאו בשורה חדשה !

דוגמאות לבשורה חדשה קמעונאית יכולים להיות בכמה אופנים : פיתוח מסיבי יותר של חנויות רחוב ( נישה שלהערכתנו איננה מטופלת די מספיק – להערכתי העידן החדש הינו ברחוב ובקונספטים ונישות ייחודיות ), מציאת קונספטים חדשים למכירה תוצרת ( אינטרנט , ירידים יחודיים , מכירות מיוחדות ) , שינוי הקונספט הכללי של הרשת והתאמתו לרוח חדשה מבלי לפגוע במיתוג הקיים , והעיקר עמידה איתנה בזהות שקבעתם לכם בפיתוח הרשת ולא זיגזוג אחרי טרנדים לכאורה של פיתוח שטחי מסחר מיותרים.

ויתרה וחמור מכך, הרשתות הקטנות והבינוניות הם הנושאות בנטל שכר הדירה של מרבית הקניונים והמרכזים המסחרים בישראל , הרי ידוע כי תנאי השכירות של הרשתות הגדולות ובמיוחד הבינלאומיות הם משופרים מאד עד כדי גיחוך לעומת שכר הדירה המתקבל מהחנויות הקטנות. נטל זה יוכל להיות משמעותי בבחינת " הקש שבר את גב הגמל " . על בעלי הקניונים להוריד ובהקדם את שכר הדירה לטווח ריאלי של לא יותר מ 15 אחוז ( אף מספר זה גבוה בעליל ) מהמחזור של עלות דמי השכירות ודמי הניהול יחד .

ומקומו של הצרכן ? פעילות המחאה החברתית האחרונה מבטאת טוב יותר מכל שהוסיף כאן את מצבו של הצרכן העיקרי .

זוהי שעת מעשה , אין חלילה עיקרי דברי באים לחלל את הרוח היזמית , ועסקינן הוא בלנסוך אופטימיות ויצירה, אך הדברים חייבים לחלחל בקרב קהילת פרנסי הקמעונאות ומרכזי המסחר בישראל – כי לא עוד ..